Le démembrement de propriété ou division est un mécanisme juridique permettant essentiellement de transmettre une propriété tout en conservant certains droits. Le barème d'usufruit est un recueil de calcul qui définit les prérogatives et les devoirs de l'usufruitier et de la nue-propriété. Le barème est établi par l'administration fiscale. Il est souvent appliqué dans le cadre d'une transmission de patrimoine (succession) ou d'une donation. Ces domaines étant plus ou moins complexes, il est essentiel de bien comprendre son fonctionnement, son impact sur le plan fiscal. Dans cet article, nous vous livrons toutes les stratégies et les informations nécessaires pour en tirer le meilleur parti.
Qu'est-ce que le Barème de l'usufruit ?
Le barème de l'usufruit est un dispositif fiscal offrant la possibilité d'évaluer la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété suite à un démembrement. Il définit principalement les taxes que chaque partie doit payer suite à une dévolution successorale ou une donation. Le barème est généralement fixé par l'administration française, plus précisément l'article 669 du code général des impôts ou CGI. En général, il est déterminé suivant l'âge de l'usufruitier. Il prend également en considération la valeur de l'usufruit.
Il est important de savoir que la valeur de l'usufruit varie suivant l'âge du bénéficiaire de l'usufruit. Plus ce dernier est âgé, plus l'usufruit diminue. Pour un usufruitier de moins de 21 ans, par exemple, l'usufruit équivaut à 90 % de la pleine propriété. Pour un individu ayant entre 31 ans et 40 ans, il vaut 70 %. Dans le cas où cet individu a plus de 91 ans, l'usufruit représente 10 %. Si le propriétaire donne la nue-propriété de son vivant, il jouit d'une réduction des droits de succession. Cependant, il peut conserver l'usage du bien. Lors d'une vente ou d'une donation, le barème permet de déterminer la valeur totale du bien.
Quels sont les droits de l'usufruitier et du nu-propriétaire ?
En général, le partage permet d'attribuer les droits et les obligations respectifs des usufruitiers et des nus-propriétaires. Pour une gestion efficace du bien, il est essentiel de les comprendre. Sur un bien démembré, les usufruitiers disposent du droit d'usage. En effet, ils peuvent l'utiliser comme habitation. Ils détiennent également le droit aux revenus, c'est-à-dire qu'ils peuvent percevoir des revenus tels que les loyers ou les dividendes via le bien. En copropriété, les usufruitiers et les nus-propriétaires peuvent choisir la personne qui détient le droit de vote dans les assemblées de copropriété. Il répond essentiellement à la loi 1965. Pour la préservation de la valeur du bien, les usufruitiers se doivent de bien l'entretenir et de payer les frais liés à son bon état.
Les nus-propriétaires, par ailleurs, détiennent aussi le droit futur de disposer, autrement dit lorsque les usufruits sont révolus. Il lui est possible de vendre, de donner ou encore mettre le bien immobilier ou mobilier en hypothèque. Ils disposent aussi de différentes obligations auxquelles ils doivent tenir même si l'usufruit ne s'est pas encore éteint. A priori, ils sont tenus de respecter les droits des usufruitiers. Les décisions qu'ils doivent prendre devront être vues par les usufruitiers et accordées par ce dernier. Et vice-versa, les nus-propriétaires peuvent exiger de toujours être tenu informé par les usufruitiers sur les interventions envisagées.
Comment est calculé le barème de l'usufruit ?
Le barème usufruit nu propriété repose principalement sur un critère d'âge. Son calcul repose sur des formules simples. La méthode officielle propose :
- Valeur de l'usufruit = Pourcentage fixé par la loi × Valeur en pleine propriété
- Valeur de la nue-propriété = Valeur totale – Valeur de l'usufruit
À titre d'exemple, prenons, M. et Mme Laplanche âgés de 66 et de 68 ans possèdent un bien immobilier estimé à 300 000 euros. Le couple souhaite donner de leur vivant cette propriété à leur unique enfant héritant de la nue-propriété.
Le pourcentage fixé par la loi pour cette tranche d'âge est de 40 %.
La valeur de l'usufruit est donc de : 40 % x 300 000 euros = 120 000 euros
La valeur de la nue-propriété est de : 300 000 euros - 120 000 euros = 180 000 euros
Cependant, étant donné que la longévité des femmes présente de grandes différences à celle des hommes, il existe des gens qui optent pour la méthode de calcul de l'usufruit économique. Cette formule intègre essentiellement la durée d'existence de l'usufruitier et le taux de rendement du bien. Pour calculer l'usufruit économique, on a :
Nue-propriété = Pleine propriété / (1 x taux de rendement du bien) x durée de démembrement
Il est à noter que la durée de démembrement prend en compte l'espérance de vie de l'usufruitier.
Il est important de savoir qu'un tableau de barème utilisé par les impôts est disponible sur le site gouvernemental. Il existe également un simulateur pouvant vous aider à faire un calcul plus simple.
Quels sont les avantages fiscaux du démembrement ?
Que ce soit dans le cadre d'une dévolution successorale, d'une donation ou de gestion de biens, le démembrement se révèle être un levier fiscal important. Le fait de séparer l'usufruit de la nue-propriété offre la possibilité d'optimiser la transmission du bien. Il permet, par ailleurs, de réduire les impôts. Pour une donation, seule la valeur de la nue-propriété est taxable, celle de l'usufruit est non taxée. Notez que plus le partage est réalisé aussitôt, plus les avantages sont considérables. Il en est de même sur l'impôt sur la fortune immobilière ou IFI. Seul l'usufruitier est redevable de l'IFI. De plus, suite à une division de propriété, lorsque les usufruits sont révolus, le nu-propriétaire devenu le titulaire principal n'a plus à payer une taxe supplémentaire. En un mot, cette opération offre une économie d'impôts tout en assurant une transmission de patrimoine progressive et plus sécurisée.
Questions fréquentes sur l'usufruit
Pour vous aider à bien comprendre le concept et à faire valoir vos droits, il est essentiel de donner des réponses précises aux questions fréquemment posées.
1. Qui peut devenir usufruitier ou nu-propriétaire ?
On appelle usufruitier, toute personne ayant un bien qu'elle a transmis à leurs descendances ou d'autres personnes, mais qu'elle conserve l'usage et les profits. Il est important de savoir que toute personne physique ou morale peut devenir un usufruitier. Cela peut être un parent, un conjoint, un tiers, une association ou encore une entreprise. Le nu-propriétaire, par contre, est le futur titulaire du bien, tant que l'usufruit n'est pas éteint. Il n'a donc pas la jouissance immédiate. Il peut être les enfants, les bénéficiaires d'une donation ou d'une vente usufruit, les acheteurs d'un bien en nue-propriété.
2. Quels sont les types de biens pouvant faire l'objet d'un usufruit ?
Il existe différents actifs pouvant faire l'objet d'un usufruit, à savoir :
- les biens immobiliers comme une maison, un terrain, un immeuble ou encore un appartement
- les valeurs financières telles que les actions, les comptes bancaires ou les obligations
- les biens mobiliers comme la voiture, les objets de collection, les meubles…
- les entreprises.
Le démembrement est une opération assurant une stratégie efficace de la gestion patrimoniale. Avec l'usufruit et la nue-propriété, il assure des avantages fiscaux et juridiques importants. Le barème usufruit étant basé sur l'âge, il est préférable d'agir dès maintenant pour maximiser les économies d'impôts et assurer un patrimoine sécurisé aux héritiers. Si possible, faites-vous accompagner par un professionnel (avocat, notaire ou conseiller en gestion patrimoniale) afin de mettre en place une stratégie efficace et sur mesure.
